Eigentumswohnung kaufen - Was Sie jetzt wissen sollten

My home ist my Castle oder besser: Hier bin ich Mensch, hier darf ich sein. Für viele bedeutet der Traum vom Eigenheim genau das. Nicht verwunderlich also, dass Wohneigentum in Form von Haus oder Eigentumswohnung bei vielen Familien ganz oben auf der Wunschliste steht. Eine Tatsache, über die auch eine in Deutschland vergleichsweise geringe Wohneigentumsquote nicht hinwegtäuschen kann. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln erfasste im Rahmen des Immobilien-Monitors im Juni 2012 zwar eine Wohneigentumsquote von „nur“ rund 45 Prozent – der europäische Durchschnitt liegt bei etwa 70 Prozent -, allerdings kommen deutsche Haushalte beim Thema Wohneigentum zunehmend auf den Geschmack. In den letzten Jahren hat sich die Wohneigentumsquote in einigen Bundesländern deutlich erhöht - und ist laut Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V. vor allem im Saarland, in Niedersachsen und in Rheinland-Pfalz mit weit mehr als 50 Prozent besonders hoch.

Wohneigentumsquote nach Bundesländern


Gute Gründe für ein Eigenheim
 
Ein Trend, der mehrere Ursachen hat. Als Beispiel dient eine Situation, die vielleicht auch aus Ihrem Alltag stammen könnte: Das Mehrfamilienhaus, in dem sich Ihre Mietwohnung befindet, ist mit 30 Jahren bereits etwas in die Jahre gekommen. Allein schon energetisch könnte sich die Sanierung lohnen. Setzt der Vermieter diese Idee in die Tat um, können Sie als Mieter über steigende Mieten an den durch die Modernisierung entstehenden Kosten beteiligt werden. Höhere Mieten werfen eine Frage auf: Warum dieses Kapital nicht einfach in die eigene Hand nehmen und kaufen statt mieten, also die Miet- in eine Eigentumswohnung umwandeln bzw. durch eine Eigentumswohnung ersetzen? Entgegen kommt diesem Trend eine Tatsache – das derzeitig niedrige Zinsniveau.

 
Bereits seit einigen Jahren sind die Zinssätze für Baukredite auf einem Niveau angekommen, von dem Häuslebauer vor Jahren nicht einmal zu träumen wagten. Der Umzug in die eigenen vier Wände wird für Sie so letzten Endes günstiger. Steigende Mietpreise und ein lukratives Zinsniveau beim Baugeld sind aber nur eine Seite der Medaille. Für viele Familien spielen weitere Faktoren eine Rolle. Mit einer Eigentumswohnung machen Sie sich unabhängig – auch im Alter. Ein Aspekt, der nicht nur auf die Mietezahlung abzielt. Angenommen, Sie entscheiden sich mit Anfang 30 für den Erwerb eines Eigenheims. Bei einer Finanzierungssumme von 150.000 Euro, einer anfänglichen Tilgung von vier Prozent und einem effektiven Jahreszins in Höhe von 3,25 Prozent sind Sie nach rund 18,5 Jahren und damit sogar noch vor dem Ruhestand schuldenfrei – und wohnen mietfrei in den eigenen vier Wänden.

Es gibt für zukünftige Eigenheimbesitzer aber noch ganz andere Gründe, die für den Erwerb von Wohneigentum sprechen. Betrachtet man die Entwicklung der Finanz- und Kapitalmärkte in den vergangenen fünf Jahren, sind rasante Entwicklungen nach oben und unten zu erkennen. Ein Aktienpaket, das heute noch einen fünfstelligen Wert hat, kann binnen weniger Tage dramatische Verluste realisieren. Immobilien zeichnen sich dagegen durch ihre hohe Werthaltigkeit aus. Haben Sie sich für den Immobilienerwerb in einer Wachstumsregion entschieden, können Sie unter dem Strich mitunter sogar einen Vermögenszuwachs realisieren – Immobilien wie Eigentumswohnungen sind nicht einfach nur ein Ort zum Leben, sie lassen sich als Altersvorsorge sowie Wertanlage nutzen.
 
Bauzinsen - Wie günstig sind die eigenen vier Wände?
 
Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, braucht zuerst die passende Eigentumswohnung. Bevor es allerdings soweit ist und Sie Ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag setzen können, wird der eine oder andere Termin mit Banken hinter Ihnen liegen. Betrachtet man die Entwicklung der Quadratmeterpreise hierzulande, fällt zwar eine erhebliche Heterogenität ins Auge, es wird aber auf den ersten Blick klar, dass der Kauf einer Eigentumswohnung nur mit einer entsprechend bestückten Haushaltskasse klappen kann.

Genau hier beginnen für viele Familien die Probleme. Wohnungspreise zwischen 1.000 bis weit über 3.000 Euro pro Quadratmeter sind in der Bundesrepublik durchaus die Regel. Die logische Konsequenz: Entsprechend große Eigentumswohnungen kosten schnell 100.000 bis 300.000 Euro - in einigen Lagen sogar schnell noch mehr.

Kapital, das die wenigsten Haushalte im Sparstrumpf haben. Daher kommen Sie an einer Baufinanzierung selten vorbei. Und für das Geld, welches die Bank Ihnen für Ihr Vorhaben zur Verfügung stellt, werden Zinsen fällig. Viele ambitionierte Wohneigentümer sehen das Vorhaben Eigenheim bereits an dieser Stelle wie ein Kartenhaus in sich zusammenfallen. Schließlich dürfte das Baugeld alles andere als günstig sein, oder?

Das niedrige Zinsniveau nutzen

Stützt man diese Aussage auf die Zinsen, welche durch den Dispokredit oder Konsumentenkredite bekannt sind, ist diese Ansicht im ersten Moment gerechtfertigt. In der Praxis macht es aber durchaus Sinn, die Baufinanzierung von anderen Finanzierungsformen zu trennen. Betrachtet man beispielsweise die von der Bundesbank veröffentlichte Entwicklung der Bauzinsen für besicherte Darlehen zwischen Juni 2010 und Mai 2013, ist - nach einem kurzen Anziehen der Zinssätze in der ersten Jahreshälfte 2011 - eine spürbare Vergünstigung beim Baugeld zu erkennen. Mussten Sie als angehender Wohneigentümer im Mai 2011 noch 4,16 Prozent (effektiv) für Ihren Baukredit ausgeben, lagen die Zinsen laut Deutscher Bundesbank im Mai dieses Jahres durchschnittlich bei 2,58 Prozent (effektiv).
 
Zinsentwicklung Baufinanzierung 2003-2012


Wie sieht diese Entwicklung in praktischen Zahlen aus? Angenommen, Sie fassen den Kauf einer Wohnung im Wert von 175.000 Euro ins Auge und bringen 30 Prozent des Kaufpreises - also 52.500 Euro – an Eigenkapital mit in die Finanzierung ein. Zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten in Höhe von zehn Prozent kostet Sie die Immobilie 192.000 Euro, von denen Sie 140.000 Euro finanzieren müssen. Bei einem Zinssatz von 4,16 Prozent (ohne Berücksichtigung der Zinsbindung) und einer Kreditrate in Höhe von 942 Euro wären Sie mit der Tilgung knapp 17,3 Jahre beschäftigt - und müssten etwa 195.400 Euro für die Rückzahlung aufbringen. Liegt Ihr Zinssatz dagegen bei nur 2,58 Prozent, sind Sie bereits nach 14,9 Jahren schuldenfrei und haben unter dem Strich lediglich rund 168.400 Euro Baugeld bezahlt - ein deutlicher Unterschied. Doch wie kommt diese für angehende Eigentümer günstige Entwicklung zustande?

Warum ist Baugeld so günstig?

Das Jahr 2013 hat im Immobiliensektor - zumindest für alle, die nach einer Finanzierung suchen – bisher erfreuliche Nachrichten bereitgehalten. Wesentlicher Auslöser des niedrigen Zinsniveaus ist die Entwicklung der Leitzinssätze. Erst kürzlich hat die EZB mit ihrer Leitzinssenkung auf 0,50 Prozent einen historischen Tiefststand erreicht. Die Folge: Banken leihen sich bei der Europäischen Zentralbank günstig Geld, das angelegt werden will. Bereits Zinsdifferenzen von zwei bis drei Prozent sichern den Geldinstituten im Rahmen langfristig ausgelegter Baufinanzierungen Zinsgewinne.

Je günstiger sich die Banken mit Geld versorgen können, umso niedriger fällt letzten Endes auch der Bauzins aus, den Sie für das Darlehen zahlen müssen. Dessen Ansteigen halten Experten in absehbarer Zeit übrigens für ausgeschlossen. Schuld ist die Leitzinspolitik der EZB, die zur Stützung der Konjunktur Geld in die Wirtschaft pumpen will. Damit dürfte kurz- bis mittelfristig auch Kapital für Immobiliendarlehen zur Verfügung stehen.

Tipp: Planen Sie den Erwerb einer Eigentumswohnung, sollten Sie mit diesem Vorhaben nicht zu lange warten. Gerade in den Wachstumszentren und Ballungsgebieten der Bundesrepublik zeichnet sich ein Ansteigen der Immobilienpreise ab. Das soll nicht heißen, dass Sie Ihre Entscheidung überstürzt treffen sollen, schließlich will ein solcher Schritt wohl überlegt und vorab gut durchdacht werden. Wer den Kauf jedoch zu lange hinauszögert, muss am Ende zusehen, wie der Zinsgewinn von höheren Preisen wieder aufgefressen wird.
 
Die Immobilienpreise - Wo Wohnraum besonders teuer ist
 
Regelmäßig ist in den Medien von steigenden Mieten in deutschen Großstädten die Rede. Welche Entwicklung dabei in den letzten Jahren zu verzeichnen war, fällt dabei häufig unter den Tisch. Für Sie als angehenden Wohneigentümer ist aber genau dieser Aspekt von entscheidender Bedeutung. Grundsätzlich wird von derzeit steigenden Immobilienpreisen gesprochen. Verallgemeinern sollte man diese Aussage allerdings nicht.

Hintergrund: Gab es in Metropolen wie Berlin, München, Hamburg oder Dresden in den letzten Jahren Preissteigerungen von teilweise mehr als 70 Prozent, sind die Preise in anderen Regionen gesunken. Großstädte, innerhalb deren Stadtgrenzen ein sehr hohes Niveau der Immobilienpreise zu beobachten ist, täuschen oft darüber hinweg, dass Wohnraum im Umland günstiger erworben werden kann. Verlagert man den Blickwinkel in ländliche Regionen, kann bereits im näheren Umfeld der Preis pro Quadratmeter um ein Viertel bis auf die Hälfte sinken. Die Schlussfolgerung: Auch wenn in Städten ein Anstieg der Preise zu verzeichnen ist - auf dem Land können Wohneigentümer immer noch günstig leben.

Was können Sie mit diesen Informationen in der Praxis anfangen? Grundsätzlich zahlt es sich aus, vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die Preisentwicklung im näheren Umfeld zu prüfen. Wenn Sie eine Wohnung auf dem Land nicht gänzlich ausschließen, ist es vor dem Hintergrund des städtischen Preisniveaus keine schlechte Idee, der Stadt Lebewohl zu sagen. Trotzdem: Jedes Jahr verzeichnen Städte wie Berlin, Leipzig oder München und Hamburg eine große Zahl an Zuzügen. Entsprechend entwickeln sich hier die Immobilienpreise. So haben die Preise in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern laut IVD-Wohn-Preisspiegel 2012/2013 um 8,65 Prozent angezogen - im Durchschnitt lag die Veränderung bei 3,10 Prozent. Wo müssen Sie damit rechnen, für die Eigentumswohnung besonders tief ins Portemonnaie zu greifen? Spitzenreiter bei den Immobilienpreisen ist seit Jahren die bayerische Landeshauptstadt München. Hier kostete im 2. Quartal 2013 der Quadratmeter laut empirica Kaufpreisranking 5.087 Euro. Auf den Plätzen 2 und 3 lagen die Städte Freiburg i. Br. und Hamburg.
 
Kaufpreisentwicklung in den teuersten und billigsten Städten


Wie viel Wohnung kann ich mir leisten?
 
Die Preisentwicklung und das Preisniveau für Eigentumswohnungen sind eine Sache. Wenn die finanziellen Mittel für den Erwerb des Wohneigentums allerdings nicht ausreichen, können Sie die Idee von den eigenen vier Wänden begraben. Dass sich trotzdem so viele Haushalte die Eigentumswohnung leisten, liegt an der Möglichkeit der Immobilienfinanzierung und aktuell recht günstigen Bauzinsen. Damit Ihr Vorhaben in greifbare Nähe rücken kann, müssen Sie aber zuerst mit spitzem Bleistift rechnen. Liegen die Anschaffungskosten der Wunschwohnung im hohen sechsstelligen Bereich, werden viele Banken skeptisch reagieren, wenn das nötige Einkommen fehlt. Entscheidend ist eine Frage: Wie viel Wohnraum ist für Ihre Lebenssituation realistisch?
 
Grundsätzlich spielen dabei
 

  •  das Einkommen,
  •  die Ausgaben,
  •  und die finanziellen Reserven - sprich das Vermögen
 
eine Rolle. Anhand dieser drei Faktoren fällt die Entscheidung, wie viel Wohnung Sie sich leisten können - und wie hoch der Finanzierungsbedarf ist, den Sie als Immobilienfinanzierung beantragen und über den Ihre Bank entscheiden muss. Dieser ergibt sich in der Praxis aus
 
  •  dem Kaufpreis der Eigentumswohnung,
  •  eventuell anfallenden Umbaukosten,
  •  Nebenkosten wie der Maklercourtage, den Gebühren für Notar und Grundbucheintrag oder Gutachten
  •  sowie der Grunderwerbssteuer.
 
Hiervon abgezogen werden
 
Vermögenswerte, die Sie als Eigenkapital und
Eigenleistungen, die Sie beim Umbau bzw. während der Bauphase
 
einbringen können. Letztere mindern den Finanzierungsbedarf erwartungsgemäß, sind aber kritisch zu bewerten. Vorhandene Vermögenswerte lassen sich zudem nicht pauschal mit 100 Prozent berücksichtigen. Für  
 
  •  Aktien,
  •  Anleihen und
  •  Fondsanteile
 
sollten zum Beispiel Abschläge in die Berechnung einkalkuliert werden (da diese Vermögensteile Wertschwankungen unterworfen sind). Lediglich Barmittel, Sparvermögen, Termingelder und festverzinsliche Wertpapiere sollten Sie zu 100 Prozent dem Eigenkapital zuschlagen. Planen Sie an dieser Stelle aber einen Puffer ein. Schließlich werden Sie für den Alltag weiterhin ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Ausgaben brauchen.

Tipp: Planen Sie die Liquidierung bestehender Spar- oder Versicherungsverträge, müssen Sie auf den Rückkaufswert bzw. eventuelle „Strafzahlungen“ achten, die vor dem Hintergrund einer verfrühten Inanspruchnahme auf Ihren Schultern lasten.

Beim Thema der Eigenleistungen gilt folgender Grundsatz: Nur was Sie imstande sind zu leisten, darf hier angesetzt werden. Alles andere muss von einem Fachbetrieb erledigt werden - und erhöht damit den Finanzierungsbedarf. Wie sehen die nächsten Schritte aus? Eine Immobilienfinanzierung ist - wie jeder andere Kredit - früher oder später zurückzuzahlen. Um diesen Kapitaldienst zu stemmen, brauchen Sie ausreichend hohe Einnahmen. Dazu stellen Sie das Haushaltseinkommen den zu erwartenden Ausgaben gegenüber.

Tipp: Da Sie in Ihrer Eigentumswohnung keine Miete mehr zahlen, fällt diese in Ihrer Kalkulation weg. Vorsicht ist allerdings beim Neubau geboten, da Verzögerungen in der Fertigstellung die Berechnung durcheinanderbringen können.

Achten Sie zudem darauf, dass neben regelmäßigen Aufwendungen auch für unvorhergesehene Ausgaben noch Spielraum vorhanden sein muss - etwa für Reparaturen. Erst wenn Sie Ihren finanziellen Spielraum und die erforderliche Darlehenssumme ermittelt haben, lassen sich belastbare Aussagen dazu treffen, wie viel Wohneigentum Sie sich leisten können. Als Richtwert für die Höhe der laufenden Belastungen können Sie die bisherige Miete heranzuziehen. Deren Höhe ist ein erster Hinweis auf den finanziellen Spielraum.
Die Nebenkosten - Das Zünglein an der Waage
 
Als angehender Wohneigentümer schwärmt man von den eigenen vier Wänden - und wundert sich mitunter nach einigen Monaten, dass die Eigentumswohnung plötzlich doch deutlich teurer geworden ist als ursprünglich geplant. Wer sich hier wiedererkennt, hat einen Fehler gemacht - und nicht an die Nebenkosten gedacht. Letztere fallen unter anderem für Maklerprovisionen, Architekten und Gutachter, den Notar und Grunderwerbssteuer an. Der Anteil, den diese Kosten gemessen am Kaufpreis haben, ist unterschiedlich.

Für Maklerprovisionen sollten Sie beispielsweise zwischen 3 - 5 Prozent des Anschaffungspreises einplanen, für die Grunderwerbssteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent bis 5,5 Prozent. Weniger stark ins Gewicht fallen Notar und Grundbucheintrag, hier liegen die Gebühren bei ein bis zwei Prozent. Vor diesem Hintergrund müssen Sie insgesamt Nebenkosten von rund 10 bis 15 Prozent des Wohnungspreises einkalkulieren, an welche bereits im Zuge der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs gedacht werden muss.
 
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Die Eigentumswohnung fördern lassen
 
Für den Erwerb von Wohneigentum sprechen mehrere Gründe. Gerade als sichere Altersvorsorge stehen die eigenen vier Wände hoch im Kurs. Das Problem: Die Kosten für den Kauf einer Eigentumswohnung sind erheblich. Lässt sich der Weg zum Wohneigentum abkürzen - etwa durch Förderungen? Grundsätzlich bieten sich in diesem Zusammenhang mehrere Wege an. Eine Anlaufstelle ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Parallel zu den Förderprogrammen zur energetischen Sanierung und dem barrierefreien Ausbau der eigenen vier Wände existiert ein KfW-Förderprogramm zum Erwerb von Wohneigentum.

Unter der Programmnummer 124 werden entsprechende Vorhaben mit einer Summe von bis zu 50.000 Euro und einem effektiven Jahreszins ab 2,22 Prozent gefördert. Darüber hinaus bieten Länder und Kommunen weitere Förderprogramme an, deren Ausgestaltung individuell variiert. Im Vergleich zur Kreditfinanzierung durch Privatbanken hat der Griff zu Förderprogrammen mitunter einen entscheidenden Vorteil: Nicht jede Bank erlaubt die Mitfinanzierung der Anschaffungsnebenkosten (Maklerprovision, Notargebühr etc.). Bei vielen Förderprogrammen sind diese Bestandteile dagegen eingeschlossen.

Aufgrund der verbraucherfreundlichen Ausgestaltung der Konditionen eignen sich diese Programme für Sie unter verschiedenen Voraussetzungen - zum Beispiel wenn Sie mit Kind und Kegel in die Eigentumswohnung ziehen wollen. Der Nachteil: Durch die Summenbegrenzung reichen die Mittel der Förderungen im Regelfall nicht aus, um die Eigentumswohnung zu 100 Prozent finanzieren zu können. Um ein weiteres Bankdarlehen oder entsprechend hohes Eigenkapital werden Sie also nicht herumkommen.

Tipp: Über Wohn-Riester, Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage wird das Sparen auf die eigenen vier Wände bereits gefördert. Es rechnet sich daher, bereits früh an die Eigentumswohnung zu denken.
 
Finanzierungsangebote - Spreu und Weizen voneinander trennen
 
Wer am Plan für das Familiennest arbeitet, braucht in der Regel Geduld und einen langen Atem. Besonders gilt dies für die Suche nach der passenden Finanzierung. Zwar werben viele Banken mit besonders günstigen Konditionen, Angebote, die man nach einem Beratungsgespräch in der Hand hält, weichen davon aber nicht selten gravierend ab. Da im Zuge der Immobilienfinanzierung angesichts hoher Darlehenssummen und Laufzeiten bereits geringe Unterschiede deutliche Auswirkungen haben, rechnet sich die Suche nach besseren Angeboten häufig.

Zu unterschiedlichen Zinsen führen beispielsweise die teilweise deutlich voneinander abweichenden Bonitätskriterien der einzelnen Banken. Sieht ein Institut Ihre Kapitaldienstfähigkeit kritisch, kann dies bei der Konkurrenz anders aussehen. Parallel dazu spielen weitere Konditionen – etwa die Möglichkeit der Sondertilgung oder tilgungsfreie Zeiten eine Rolle. Zusätzlich müssen Sie im Zuge der Baufinanzierung einen wichtigen Aspekt berücksichtigen: Bis zum vollständigen Abruf der Darlehenssumme können mehrere Monate vergehen, in denen Bereitstellungszinsen erhoben werden. Je nach Bank ist nicht nur deren Höhe unterschiedlich, einige Geldhäuser verzichten für einen gewissen Zeitraum auch auf deren Erhebung. Parallel ist es ratsam, den Effektivzins genau zu prüfen. Nicht alle Kosten, die auf Sie als Käufer zukommen, sind hier enthalten. Erklären die Banken diese Fakten - oder lassen sie Sie im Dunkeln? Und wie kompliziert wirken die verschiedenen Finanzierungsmodelle auf Sie? Es muss im Zuge der Eigenheimfinanzierung klar ersichtlich sein, was auf Sie zukommt. Nur wer mehrere Kreditangebote objektiv miteinander vergleicht, kann sich auch im Hinblick auf diesen Standpunkt richtig entscheiden.

Tipp: Immobilienkredite werden im Regelfall über ein Grundpfandrecht am Finanzierungsobjekt, sprich an Ihrer Eigentumswohnung, abgesichert. Dessen Wert korreliert so automatisch mit der Darlehenshöhe. Da Banken mit unterschiedlich hohen Beleihungswerten bzw. -grenzen arbeiten, ergeben sich für Sie mitunter deutliche Unterschiede in Bezug auf die besicherte Darlehenshöhe. Je niedriger die Beleihungsgrenze Ihrer Bank, umso größer die Lücke zwischen Wunschfinanzierung und dem praktisch zur Verfügung stehenden Darlehen.
 
Die Eigentumswohnung – Jetzt wird es ernst
 
Haben Sie sich Gedanken zur Immobilienfinanzierung gemacht und bereits ein positives Feedback der Banken in der Tasche? Dann wird es ernst - Sie können den Kauf Ihrer Eigentumswohnung ins Auge fassen. Natürlich wird sich niemand für das erstbeste Exposé entscheiden - wer Wohneigentum erwirbt, sucht nach der perfekten Immobilie. Je nach Kaufabsicht unterscheiden sich die Ansprüche an dieser Stelle und gestalten die Wohnungssuche mehr oder weniger aufwendig.

Als Familie sind neben Ruhe und Sicherheit für den Nachwuchs Faktoren wie die Entfernung zur nächsten Kita oder die Länge des Schulwegs entscheidend. Fast immer zählt aber die infrastrukturelle Situation in Bezug auf die medizinische Versorgung (Fachärzte etc.), Einkaufsmöglichkeiten und die Freizeitgestaltung eine Rolle. Wie „angesagt“ ein Stadtteil ist, wird dann wichtig, wenn die Eigentumswohnung nicht nur selbst genutzt wird, sondern ein Stück weit auch als Investition gedacht ist. Speziell ländliche Gebiete schneiden in diesem Zusammenhang eher schlecht ab.

Tipp: Haben Sie beim Erwerb einer Eigentumswohnung den Aspekt der Kapitalanlage im Hinterkopf, müssen Sie neben den Umgebungsfaktoren an den langfristigen Werterhalt denken. Beispiele zu größeren öffentlichen Verkehrsprojekten zeigen, wie schnell Immobilien in diesem Zusammenhang an Wert verlieren - was den Flächennutzungsplan für die Umgebung der Immobilie durchaus interessant macht.

Gerade im städtischen Bereich werden Sie häufig auf den Erwerb von Bestandsimmobilien angewiesen sein, da es für umfangreiche Neubauten nicht selten am passenden Baugrund mangelt. Trotz dieser Tatsache ist die Nachfrage nach neuen Eigentumswohnungen groß. Viele Wohneigentümer wünschen sich ein Eigenheim, das sie im Entstehungsprozess noch mitgestalten können.
 
Der Altbau - Gewachsene Bausubstanz für Ihre Eigentumswohnung
 
Hohe, mit Stuck verzierte Decken, knarzendes Parkett und große, bleiverglaste Fenster - so stellt man sich im ersten Moment einen Altbau vor. Bestandsimmobilien kennzeichnet allerdings nur selten dieses angestaubte Image. Modern geschnitten, zeitgemäß ausgestattet und gedämmt - auch eine gewachsene Bausubstanz muss der Zeit nicht hinterherhinken.

Eigentumswohnungen in Bestandsimmobilien haben also durchaus ihren Reiz - und können noch an ganz anderer Stelle punkten. Neben dem Vorteil, dass Sie die eigenen vier Wände in Augenschein nehmen und besichtigen können, sind Eigentumswohnungen nicht selten auch günstiger als der Neubau. Zusätzlich bietet der Altbau einen weiteren Vorteil: Sie können in Wohnlagen ziehen, die für den Neubau unerreichbar sind. Trotz dieser offensichtlichen Pluspunkte dürfen Sie die Augen natürlich nicht vor den Herausforderungen der Bestandsimmobilie verschließen. Baujahrtypische Mängel sind genauso ein Problem wie der obligatorische Renovierungsbedarf, den Altbauten mitbringen können. Als Kaufinteressent müssen Sie also nicht nur die Wohnungsbeschreibung und den Erhaltungszustand der Immobilie kritisch hinterfragen. Vielmehr geht es um Fragen und Details, wie
 
  •  die Struktur und Zusammensetzung der anderen Eigentümer/Mieter,
  •  die Teilungsvereinbarung bezüglich des Sonder- und Gemeinschaftsvermögens,
  •  Beschlüsse der Eigentümerversammlung im Hinblick auf Renovierungsarbeiten,
  •  die Bildung der Instandhaltungsrückstellung
  •  und den Energieausweis zur Wunschimmobilie.
 
Aspekte, die Sie vor der Kaufentscheidung prüfen müssen. Einige Bereiche werden Sie ohne weiteres aber gar nicht im Auge behalten können. Einfaches Beispiel: Das Gebäude stammt aus den 1980er Jahren, die Heizungsanlage wurde zuletzt Mitte der 1990er Jahre modernisiert. Woran wollen Sie als Laie erkennen, wie es um den Modernisierungsbedarf bestellt ist? Es ist generell empfehlenswert, auf die Unterstützung durch einen unabhängigen Gutachter zurückzugreifen, der neben den eigentlichen Wohnräumen die gesamte Bausubstanz in seine Bewertung einfließen lässt.

Tipp: Viele Faktoren, die zu Ihrer Entscheidung beitragen (Verkehrslärm etc.), lassen sich durch einen Besichtigungstermin nicht abschließend bewerten. Statten Sie der Immobilie daher mehrere Besuche ab und scheuen Sie sich auch nicht davor, mit konkreten Fragen auf andere Eigentümer oder Mieter zuzugehen. Nur so lässt sich in Erfahrung bringen, wie sich die Betreuung durch den Hausverwalter gestaltet, wie oft Mängel in Erscheinung treten oder ob es Streit zwischen den Mietparteien bzw. anderen Eigentümern gibt. In diesem Zusammenhang kann es ebenfalls hilfreich sein, sich einen Merkzettel zu erstellen, um wichtige Aspekte jederzeit im Blick zu behalten und diese bei Bedarf entsprechend zu ergänzen – nicht selten kommen nach dem ersten Besichtigungstermin noch Fragen auf, die sich mithilfe einer solchen Checkliste bei einem erneuten Termin klären lassen.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung heißt es in der Regel: „Gekauft wie besichtigt“. Das Problem besteht für Sie darin, dass manche Mängel nicht offensichtlich sind. Sprechen Sie den Verkäufer konkret darauf an. Werden Mängel verschwiegen, haben Sie ein Ass im Ärmel. Am besten protokollieren Sie die Aussagen der Gegenpartei bzw. ziehen Dritte als Zeugen zurate. Bleibt ein ungutes Gefühl, ist das Hinzuziehen eines Sachverständigen der nächste Schritt. Treten Mängel auf, vereinbaren Sie unbedingt schriftlich deren Beseitigung bzw. nutzen diese, um den Preis der Immobilie in Ihrem Interesse zu beeinflussen.
 
Der Kaufvertrag - Was gehört beim Altbau einfach dazu?
 
Grundsätzlich erwerben Sie mit der Wohnung zwei Eigentumsbestandteile - einerseits den umbauten Wohnraum und auf der anderen Seite den in der Teilungsvereinbarung festgeschriebenen Miteigentumsanteil am Grundstück - das Gemeinschaftseigentum. Es gibt also mehrere Aspekte, die Sie beim Kaufvertrag im Auge behalten müssen. Achten Sie immer darauf, dass die zum Verkauf stehende Eigentumswohnung (inklusive aller zugehörigen Räumlichkeiten) mit den Angaben der Teilungsvereinbarung übereinstimmt und wie die Nutzungsrechte verteilt sind.

Letztere entscheidet beispielsweise über die Nutzung des Gartens. Darüber hinaus gehört zum Kaufvertrag auch der Blick ins Grundbuch. Hintergrund: Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden sind beliebte Besicherungen für Kredite. Es ist im Zuge des Besitzerwechsels immer zu klären, wie mit diesen Grundpfandrechten verfahren wird. Wichtig: Lassen Sie sich zusichern, dass der Kaufpreis bzw. eine Anzahlung erst mit dem Eintrag der Auflassungsvormerkung fällig wird. Denn erst durch diese werden Verfügungen des alten Besitzers verhindert, die zu Ihrem Nachteil als Käufer wären.

Ebenfalls im Vertrag geregelt werden sollte die Frage der Mängelbeseitigung. Normalerweise ist ein Gewährleistungsanspruch für Sie als Käufer zwar ausgeschlossen, es kann sich aber rechnen, einen entsprechenden Passus in den Kaufvertrag einzufügen, etwa im Rahmen einer Zusicherung zur Mängelfreiheit. Wird im weiteren Verlauf das Gegenteil offensichtlich, können Sie den Verkäufer in die Pflicht nehmen.
 
Download Grafik Checkliste Bestandswohnung
 
Die Neubauwohnung - Einrichten nach Ihren Wünschen
 
Gebrauchte Immobilien sind nicht jedermanns Sache. Wer auf die Gestaltung der Wohnräume direkt Einfluss nehmen will, energetisch hohe Ansprüche hat und auf den Einsatz neuer Materialien setzt, kommt an Eigentumswohnungen in Neubauten nicht vorbei. Im Vergleich zum Altbau sind deren Anschaffungskosten zwar mitunter höher, im Gegenzug sind aufgrund höherer energetischer Standards aber mit hoher Wahrscheinlichkeit die laufenden Nebenkosten geringer und es überwiegt die Sicherheit, für die nächsten Jahre von Modernisierungsarbeiten verschont zu bleiben. Denn einerseits sind Neubauwohnungen in den ersten Jahren weniger modernisierungsanfällig, auf der anderen Seite können Sie in verschiedenen Situationen einen Gewährleistungsanspruch gegen den Bauträger geltend machen. Das Problem: Anders als beim Altbau müssen Sie im Regelfall auf eine Besichtigung der eigenen vier Wände verzichten, da Ihr Wohneigentum bislang nur auf dem Papier oder als Rohbau existiert.

Ein wesentlicher Eckpunkt beim Kauf von Neubauwohnungen ist deshalb die Baubeschreibung. Hieraus wird für Sie als Interessent ersichtlich, welche Leistungen der Bauträger schuldet – und was nicht zur Neubauwohnung gehört. Wenn Sie individuelle Wünsche mit einfließen lassen wollen, müssen diese spätestens hier schriftlich festgehalten werden. Und entscheiden Sie sich vor dem ersten Spatenstich für den Erwerb, kommt ein weiteres Problem hinzu: Was passiert, wenn die Wohnung nicht rechtzeitig fertig wird?

Die Schlussfolgerung: Als Käufer müssen Sie nicht nur die Immobilie im Blick behalten, es rechnet sich auch die Prüfung des Bauträgers – was dessen Ruf, Bonität und die bisher abgewickelten Projekte betrifft. Welche Konsequenzen ergeben sich daraus?

Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, muss Ihnen die Tragweite dieser Entscheidung klar sein. Dazu sollten Sie Einsicht in Unterlagen wie
 
  •  den Bebauungs- und Flächennutzungsplan (Welche Projekte plant die Kommune in der Umgebung?),
  •  den Grundbuchauszug,
  •  die Ausweise nach der Energieeinsparverordnung,
  •  das Baugenehmigungsverfahren,
  •  die Baupläne (inklusive der Berechnung des umbauten Raumes/der Wohnfläche) und
  •  den Kaufvertrag (besteht im Regelfall aus notariellem Vertrag, der Teilungserklärung sowie der Bau- und Leistungsbeschreibung)
 
nehmen.
 
Wichtig: Der Kaufvertrag für eine Neubauwohnung kann diverse Fallstricke enthalten. Es ist daher sinnvoll, sich diesen im Vorfeld aushändigen und auf strittige Formulierungen prüfen zu lassen. Wichtige Details können den Zahlungsplan (Wann werden welche Abschlagszahlungen fällig?), die Verteilung der Stimmrechte, die Nebenkostenberechnung oder die Ausgestaltung der Vertragsstrafen bei nicht rechtzeitiger Fertigstellung betreffen. Da nur wenige Kaufinteressenten das diesbezüglich nötige Wissen mitbringen, ist eine Vertragsprüfung durch Fachanwälte ratsam, da spätere Ansprüche - wie zum Beispiel auf Nacherfüllung und Gewährleistung oder das Verfahren im Insolvenzfall - immer auf dem Kaufvertrag ruhen.

Die Prüfung des Vertrags und dessen Bestandteilen ist aber nur eine Seite der Medaille. Auch beim Erwerb Ihrer Neubauwohnung kann sich das Hinzuziehen eines Experten als Gutachter rechnen – etwa im Rahmen einer fachkundigen Bewertung des Bauprojekts. Ein Gutachter hilft Ihnen außerdem noch an ganz anderer Stelle – wenn es um die Wohnungsübergabe bzw. deren Abnahme geht. Baumängel sind für das ungeübte Auge teils nicht sichtbar, was die Unterstützung durch Experten umso wichtiger macht. Denn speziell im Rahmen von Neubauwohnungen ergibt sich für die Abnahme eine Besonderheit – die Trennung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Bauträger ist zu dessen Erstellung laut Vertrag verpflichtet. Das Sondereigentum – also die eigentliche Wohnung – betrifft bezüglich der Abnahme nur Sie als Käufer und den Bauträger. In Bezug auf das Gemeinschaftseigentum steht der Bauträger aber allen Eigentümern gegenüber in der Pflicht. Dessen Abnahme erfolgt also durch die gesamte Eigentümergemeinschaft bzw. einen entsprechend bestellten Gutachter oder Sachverständigen.

Warum ist die Abnahme so wichtig? Grundsätzlich haben Sie hier letztmalig die Gelegenheit, auf sichtbare Mängel hinzuweisen, diese in ein Protokoll aufnehmen und beseitigen zu lassen. Und mit dem Termin der Abnahme beginnt außerdem die Verjährungsfrist für verdeckte Mängel, also jene, die durch Tapeten, Fliesen, Bodenbeläge usw. verdeckt werden, von im Regelfall fünf Jahren. Sich auf dieses Terrain ohne Sachverständigen zu wagen, kann sich in den Folgejahren bitter rächen.
 
Download Grafik Checkliste Neubauwohnung
 


Als geschäftsführendes Vorstandsmitglied des Vereins wohnen im eigentum e.V. ist Frau Gabriele Heinrich mit den Fragen und Unsicherheiten, die sich bei vielen Interessenten in Bezug auf den Kauf einer Eigentumswohnung ergeben, vertraut und gibt in einem Interview wertvolle Tipps dazu, worauf man im Hinblick auf Kaufvertrag, Teilungserklärung & Co. achten sollte.


AsFro.de:
Angehende Wohnungseigentümer haben die Wahl zwischen Bestandsimmobilien und Neubauten. Welche Variante hat Ihrer Meinung nach die Nase vorn – und vor allem warum?

Gabriele Heinrich: Bestandsimmobilien haben die Nase vorn, wenn der Fokus auf einer zentralen/zentrumsnahen Lage liegt, und ermöglichen eine Besichtigung. Gleichzeitig kann sich aus einer Bestandsimmobilie aber ein erhöhter Sanierungsbedarf ergeben. Neubauten sind dagegen eher in den Randgebieten zu finden und in der Regel teurer, was speziell bei schmalerem Budget entscheidend sein kann. Zudem haben viele Neubauten zwar den Nachteil, nur anhand der Bauunterlagen entscheiden zu können, bieten gleichzeitig aber eine gewisse Einflussnahme auf die Einrichtung - wie im Badezimmer oder der Küche.
 
AsFro.de: Wer sich für eine Eigentumswohnung entscheidet, kauft – anders als beim Hauskauf –  Gemeinschaftseigentum mit und teilt sich die Immobilie mit anderen Wohneigentümern oder Mietern. Welchen Einfluss sollte dieser Aspekt Ihrer Meinung nach auf die Kaufentscheidung haben und welche besonderen Anforderungen können sich hieraus ergeben?

Gabriele Heinrich: Ein grundlegender Aspekt beim Wohnungskauf ist die Tatsache, dass sich angehende Eigentümer in eine Gemeinschaft einkaufen. Wer an dieser Stelle denkt, er kann machen, was er will, sollte von der Eigentumswohnung Abstand nehmen. Gleiches gilt für Interessenten, die nicht mit anderen Parteien im Haus kommunizieren können oder wollen - hier sollte man Mieter bleiben oder Eigenheimbesitzer werden. Des Weiteren ist zu beachten, dass mit der Eigentumswohnung gewisse Pflichten verbunden sind. Diese müssen wahrgenommen werden. Unterbleibt dies, kann es dazu kommen, dass die Immobilie leidet, sich deren Wert mindert bzw. der Verwalter seine eigenen Befugnisse nach Gutdünken nutzt.
 
Ein weiterer Aspekt betrifft die Frage der Hausgemeinschaft. Gerade wenn viele Eigentümer den Wohnraum selbst nutzen, wird die Substanz in der Regel stärker gepflegt und investiert. Problematisch kann ein hoher Anteil Kapitalanleger werden, die Wert auf eine Kostenminimierung legen.
 
AsFro.de: Welche Fallstricke können sich zudem beim Kauf einer Eigentumswohnung ergeben und wie lassen sich diese bereits im Vorfeld umgehen?

Gabriele Heinrich: Eine Eigentumswohnung sollte unbedingt besichtigt werden - egal, ob als Wohneigentum oder Kapitalanlage. Dabei steht nicht nur die Wohnung selbst im Fokus, auch das Gemeinschaftseigentum sollte besichtigt werden. Hilfreich ist an dieser Stelle das Hinzuziehen eines Beraters/Gutachters - etwa durch eine Vermittlung von wohnen im eigentum e.V. - der im Rahmen der Besichtigung unterstützt. Bezüglich der Finanzierung sollten Eigentümer auch an das Hausgeld denken, das in der Regel höher als vergleichbare Nebenkosten für Mieter ist. Hintergrund sind Bestandteile wie Kosten für die Hausverwaltung, eine Instandhaltungsrücklage usw.
 
 
AsFro.de: Zum Erwerb einer Eigentumswohnung gehört immer ein Kaufvertrag. Auf welche Details müssen angehende Eigentümer dabei besonders achten, um späterem Ärger aus dem Weg zu gehen?

Gabriele Heinrich: Die Beschlusssammlung gehört generell zu den Unterlagen, die geprüft werden sollten. Leider ist es heute immer noch so, dass dieses wichtige Detail bei nicht wenigen angehenden Eigentümern außer Acht gelassen wird. Und auch die Protokolle der Eigentümerversammlung sind nicht nur objektiv wichtig, sie können auch einen subjektiven Eindruck vom Verhältnis der Eigentümer untereinander vermitteln. Bei Neubauten gehört der Zahlungsplan zu den wichtigen Unterlagen bzw. dessen Entsprechung zur Makler- und Bauträgerverordnung - allein als Schutzmechanismus für den Insolvenzfall (des Bauträgers). Es geht darum, die Höhe der Vorauszahlung zu begrenzen, damit diese nicht zu hoch sind und im Ernstfall verloren gehen. Bei Bestandsimmobilien ist im Kaufvertrag über den Passus „gekauft wie gesehen“ oft eine Gewährleistung ausgeschlossen - hier sollte mit Experten wie Architekten oder Bauingenieuren zusammengearbeitet werden, die auf Mängel hinweisen, und so Spielraum für Preisverhandlungen liefern. Überhaupt ist das Hinzuziehen von Experten auch für einen Blick in die Vertragsunterlagen empfehlenswert. Den Kontakt zu entsprechenden Anwälten stellt auch wohnen im eigentum e.V. auf Wunsch her. Zu den weiteren Unterlagen, die eingesehen werden sollten, gehören Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
 
AsFro.de: Zu Immobilien mit Eigentumswohnungen gehört im Regelfall auch eine Teilungserklärung. Wie wichtig ist dieses Dokument aus Ihrer Sicht für die eigentliche Kaufentscheidung?

Gabriele Heinrich: Ein wesentlicher Punkt ist das Stimmrecht in der Eigentümergemeinschaft. Per Gesetz gilt zwar der Grundsatz: Ein Eigentümer, eine Stimme. Über die Gemeinschaftsordnung kann allerdings davon abgewichen werden - etwa nach Miteigentumsanteilen bzw. indem eine Stimme je Wohnung vergeben wird. In der Praxis kann es dazu kommen, dass auf einen Eigentümer mehr als die Hälfte der Stimmrechte entfällt. Dieser Mehrheitseigentümer kann im Anschluss Entscheidungen treffen, die alle anderen Eigentümer abnicken können - oder auch nicht. Ein weiterer Aspekt betrifft Sondernutzungsrechte aus dem Aufteilungsplan der Teilungserklärung - und ob die Angaben im Kaufvertrag mit dem Teilungsplan übereinstimmen. Außerdem kann es in der Praxis problematisch werden, wenn in der Teilungserklärung der Bauträger Sonderrechte festschreibt und diese später durchsetzen will.
 
 
AsFro.de: Per Gesetz ist außerdem die Bildung einer Instandhaltungsrückstellung vorgesehen. Können Sie Kaufinteressenten Tipps mit auf den Weg geben, woran deren angemessene Höhe zu erkennen ist und ob in absehbarer Zeit eine Sonderumlage droht? Welche Rolle spielt in diesem Zusammenhang das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung?

Gabriele Heinrich: Die Höhe der Instandhaltungsrückstellung lässt sich schwer beurteilen. Neubauten, für die zudem noch die Gewährleistungsfristen greifen, können mit kleineren Beträgen als Instandhaltungsrückstellung ausgestattet sein. Bestandsimmobilien sind hier etwas anderes - speziell, wenn unsanierte Mietwohnungen durch Privatisierer in Wohneigentum umgewandelt werden. Fehlen entsprechende Rücklagen, kann hier eine hohe Instandhaltungsrückstellung drohen, da in absehbarer Zeit umfassende Sanierungen anstehen können. Als mögliche Hilfe für die Höhe der Instandhaltungsrückstellung kann die 2. Berechnungsverordnung (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz) herangezogen werden, die in § 28 Abs. 2 II. BV für
 
  •  Wohnungen (Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegend)   7,10 Euro/qm (pro Jahr)
  •  Wohnungen (Bezugsfertigkeit mindestens 22 Jahre zurückliegend)   9 Euro/qm (pro Jahr)
  •  Wohnungen (Bezugsfertigkeit mindestens 32 Jahre zurückliegend)  11,50 Euro/qm (pro Jahr)
höchstens vorsieht. Generell ist es ratsam, anhand der Jahresabrechnung die Instandhaltungsrückstellung zu prüfen bzw. die Höhe der Rücklagen in Augenschein zu nehmen. Hier zählt auch die Frage, wie sich die Rückstellung rückblickend entwickelt hat - also ob alle Eigentümer ihre Kapitaldienste im Sinne des Hausgelds geleistet haben - oder ob es hier Rückstände gibt. Fehlen Mittel, sind aber die entsprechenden Maßnahmen geplant, droht eine Sonderumlage. Allerdings geben Beschlussfassung und die Protokolle der Eigentümerversammlung entsprechende Auskünfte.
 
AsFro.de: Vielen Dank Frau Heinrich, dass Sie sich die Zeit genommen und unser Fragen so ausführlich beantwortet haben. Für Ihre zukünftige Arbeit im Sinne der Wohnungseigentümer wünschen wir Ihnen alles Gute und viel Erfolg.
 


Gabriele Heinrich
Vorstandsmitglied des Vereins wohnen im eigentum e.V.
Frau Gabriele Heinrich ist geschäftsführendes Vorstandsmitglied des Vereins wohnen im eigentum e.V. und gehört zu dessen Gründungsmitgliedern. Vor ihrer Tätigkeit im Interesse privater Haus- und Wohnungseigentümer bzw. von Kleinanlegern hat sich Frau Gabriele Heinrich, ihrerseits Diplom-Geografin, über mehrere Jahre als Referentin im Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. (Bereich Bauen und Wohnen) für Verbraucherinteressen engagiert.


 
Eigentumswohnungen als Kapitalanlage
 
Die eigene Immobilie bedeutet für viele Familien in erster Linie das Dach über dem Kopf und die Chance auf mietfreies Wohnen sowie die Freiheit in Bezug auf die Gestaltung des gemeinsamen Heims. Allerdings kann die Entscheidung für den Erwerb einer Wohnung auch vor einem anderen Hintergrund fallen – dem der Anlage von Kapital. Hieraus ergeben sich ganz eigene Ansprüche an die Immobilien. Es steht die Frage im Mittelpunkt, inwiefern sich mit der Wohnung Geld verdienen lässt. Daher ist an dieser Stelle nicht nur der Anschaffungspreis ausschlaggebend. Vielmehr müssen Sie abschätzen, wie sich der Wert Ihrer Immobilie in Zukunft entwickelt. Der Wiederverkaufswert muss neben den Anschaffungskosten letztendlich auch die zusätzlich anfallenden Aufwendungen decken.

Darüber hinaus entscheiden die Mieterstruktur und die Höhe der Mieteinnahmen mit. Erwerben Sie Wohnungseigentum in Stadtteilen, die als soziale Brennpunkte gelten, können mehrere Probleme entstehen. Einerseits steht die Frage im Raum, wie solvent potenzielle Mieter sind – oder ob Sie auf sogenannte Mietnomaden treffen. Auf der anderen Seite besteht die Gefahr, dass Ihre Kapitalanlage durch das „zwielichtige“ Umfeld an Wert verliert, da es für den Wiederverkauf uninteressant wird. Beim Kauf von Eigentumswohnungen als Geldanlage kommt es deshalb vor allem auf einen Aspekt an – deren Standort bzw. Lage. Seien Sie sich zudem darüber im Klaren, dass vermietete Wohnungen eine neue Verantwortung mit sich bringen. Mietausfälle, Streit um die Kaution beim Mieterwechsel, die Betriebskostenabrechnung oder Schönheitsreparaturen sorgen schnell für Ärger.

Die Höhe der Mieteinnahmen, welche die Kreditrückzahlung decken sollen, ist nur ein Aspekt der Eigentumswohnung als Anlageobjekt. Das Verhältnis zwischen Ihnen als Wohnungseigentümer und den Mietern steht dagegen oft auf einem anderen Blatt.

 




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